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类型:网友齐关注原作者:天霸商场网 来源:http://xiaofei.tbshops.com/Html/news/335/167287.html 转载者:Daniel
时间:2014-6-25 11:06:15   文字【    】 人气:

城市综合体规模膨胀超乎想象

   

   随着城市综合体如雨后春笋般崛起,城市综合体规模备受瞩目。

  据统计,全国正在施工中的综合体是已建成综合体的4倍,而规划中的综合体规模,大概又是正在建设的综合体的4倍,也就是说,可见的一段时期,各个城市的综合体规模,将达目前已建成综合体的16倍。其中未来3年,城市综合体的新增数量将以50%-100%的增速上升。其中,重庆的增长率为129%,成都为135%.

  中国需不需要这么大、这么多的综合体?世联地产董事长陈劲松认为,从长期来看,未来人口及消费力的增长可以消化掉全部规划中的综合体;但在短期内,综合体有很大问题,有泡沫。

  在兰德咨询总裁宋延庆看来,这一轮"商业地产热"是起始于2011年--时点恰恰与楼市新"限购"政策实施的时间相一致--这并不是巧合,而是因为调控,一部分开发商转向不限购的商业地产。

  宋延庆指出,商业地产市场已呈现出比较严重的泡沫。主要表现在三个方面:一是开发销售环节,库存高,潜在供应量巨大;二是招商环节,招商难,空置率高;三是经营环节,商户经营难,开发商回报率低。

 

  卖商铺成救命稻草?

 

  "当中国开发商和美国开发商坐在一起,发现彼此做的事完全不一样,前者重视销售收入,后者重视租金和运营。"陈劲松回忆起一场中国地产开发商在美国纽约的交流说。

  目前国内综合体普遍的筹款来源和方式,一是来源于定金和预付款,占比25.6%,也就是说销售依然是最主要的来源;二是自有资金、自筹资金;三是国内贷款。

  陈劲松认为,自有资金和自筹资金目前依然是中国房地产最大的痛点,其中相当一部分来源于信托,来源于短债长投,融资成本非常高,综合融资成本为15%-20%,现在的租金回报是远远达不到的。

  资金来源的短缺,直接导致商业地产开发商往往选择卖商铺等资产回笼现金。"卖之前没有经过策划,也没有经过招商,更别提运营。"陈劲松说。

  着名商业开发商万达,主要收入来自销售。截至2012年底,万达累计持有经营性物业1290万平方米,但租金收入仅为52.07亿元。万达去年收入是1416.8亿元,租金收入仅占3.68%,绝大部分仍为卖商铺、公寓等的销售收入。

  已决定由散售转为持有为主的SOHO中国,2012年投资物业的租金收入仅为1.48亿元,不及全年营业额的1%.

  据兰德咨询的一项调查数据显示,内地上市房企中持有商业地产的,持有型物业租金收入一般占年度营业总收入的3%-5%,高的达到7%;相对于持有性物业资产,租金收入仅占1.5%左右,经营利润则大都为负。

  阳光新业是国内租金收入占最高或最高之一的商业地产企业。2012年阳光新业商业物业租赁收入2.5亿元,占公司年度营业收入45.79%.连其商业管理服务等收入也超亿元。阳光新业副总裁吴尧认为,绝大多数开发商还是以做住宅的思路来做商业,对上市公司来说,销售收入大增会让报表好看,但长期来看还是要依靠租金收入,否则就算不上真正的商业地产商。

 

  泡沫破裂前的拯救

 

  商业地产商的考验即将开始。"我们面对的是分化的市场,一个是保障性住房和商品房逐步开始分化;二是开发商越来越面临着长期收益和持续经营的转型。"陈劲松说。

  他认为,我国的开发商习惯于住宅快速周转的思路,过于注重开发成本和销售收入,运营成本很少考虑。这种思路延续到商业地产开发中,受限于开发阶段的现金流压力,很多项目失去了享受持有物业大幅增值的机会。

  比如,深圳某上市公司在西安的一个综合体项目,主要的商业资产已全部卖掉,开发商只保留了写字楼。但实际上,商业项目的增长空间明显高于写字楼。以上海恒隆广场为例,2003-2010年,恒隆广场商业部分的租金翻了近5倍,而写字楼租金仅增长1倍。

  此外,传统商业开发模式的主力店占比过大,严重制约运营后期价值增长。如万达早期的主力店占比高达70%,而华润不到40%.不过,万达广场最新的业态已调整,餐饮等占比提升至40%-50%.

  "未来很多人将生活在综合体,但开发商大多没有想象,随着城市价值的不断积累,资产会变成什么样。"陈劲松认为,解决上述问题的方案的核心要点在于对成本、收益和资产价值的重新思考,包括物业类型组合及标准、开发流程再造、专业团队搭建以及合作资源的选择与管理等等方面。

  吴尧表示,很多新晋商业地产开发商由于人才储备、运营经验不足,后期操作风险迅速增加。3-5年内,有些商业项目将难逃关闭、重组和被收购的命运,或者寻求专业的合作伙伴共同经营管理。

 

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